中报点评

日前，新城控股(01030.HK)发布中期业绩报告称，2018年上半年，新城控股实现953.11亿合同销售额，业绩同比增幅达94.17%，创近几年历史新高。土地储备上，依然是长三角及一二线城市占主力。财务方面，上半年营业收入与毛利率双双上涨，净负债率和2017年相比大幅上涨37.4个百分点，主要是由于结算金额等的变动所致。以下是克而瑞地产研究从销售、投资、财务、商业等方面进一步解读新城控股中期生产经营以及发展的情况。

销售：行业排名进入十强

2018年上半年，新城控股合同销售同比上涨94.17%，行业排名进入前10强，全年实现1800亿目标可期。继2017年首入千亿房企阵营后，2018年上半年新城控股继续发力，销售金额面积双双创历史最佳销量。公告显示，1-6月新城完成合同销售953.11亿元，同比增长94.17%，约占全年销售目标的53%。按照上半年的销售增长势头，全年1800亿元的销售目标有望实现。值得一提的是，截至7月份，新城控股销售金额已经突破千亿，达到1136.6亿元，销售面积达921.28万平方米，销售目标完成率达63.14%。从行业排名来看，新城控股从4月首次进驻十强。

合约销售额区域分布均衡，除长三角之外的三大区域贡献率均有不用程度上升。从新城控股的合同销售金额分布区域来看，其中长三角区域销售业绩以602.95亿元，65%的贡献率位居四大区域之首，且遥遥领先。虽然长三角依然位居第一，但和2017年度相比贡献率下降了14个百分点，而其他三个区域的业绩贡献率均有不同程度的上升，中西部业绩上升比例最大，由2017年的8%上升至18%。

三四线城市销售占比上升4个百分点，二线城市销售占比下滑。从城市能级的合同销售占比来看，虽然和2017年相比，二线城市销售下滑3个百分点，但上半年二线城市依然以404.46亿元合同销售金额占据公司全年业绩的半壁江山，三四线城市的销售占比有所上升，这和近几年新城地产的土地布局息息相关。从2017年开始，其土地储备二线城市新增土地占比相比去年有所下降，而楼板价相对较低的三四线城市比例上升。

投资：坚持长三角为核心的 “1+3”战略布局

企业拿地加速，上半年拿地建面同比增长32%，创近几年新高。在销售金额大迈步的同时，今年上半年新城控股在拿地上也毫不手软，2018年上半年，新城控股通过招拍挂、股权收购等方式收购土地储备项目82个，新增土地总建筑面积约为2073.93万平方米，与2017年同期1571.37万平方米相比，同比增长32%，高于2012-2016年年度新增土地建筑面积，创下上半年历史土地储备新高。2018年上半年平均新增土地成本为人民币2,366元╱平方米。

长三角区域依然是新城控股布局的重点，其余区域依次为环渤海、珠三角、中西部。2018年上半年，从2013-2018年上半年的新增土地区域规模占比来看，长三角区域一直是新城重点发展区域。2016年，新城初步完成了“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局，2017年、2018年长三角区域的新增建面仍是土地扩充的主力，优质的土地储备能力确保公司未来几年业绩的高速成长。

土地储备充足，能够保证未来近三年的发展。截至2018年上半年新城控股的土地储备8643.60万方，共覆盖合计73个城市，土地储备的平均收购成本约为2805元/平米。分为已竣工未销售559.7万平方米，发展中物业4558.1万平方米，计划开发的土地3525.8万平方米。如果新城控股今年能够完成1800亿元销售目标，这些土地储备将提供公司未来3-4年的发展。

从土地储备上看，未来销售贡献将更加均衡。数据显示，2016-2018年新城长三角区域新增土地储备一直维持在50%左右，且截至2018年上半年总土地储备中长三角占比也为55%，结合2017-2018年近两年的区域销售趋势看，长三角区域销售占比均下滑，中西部和环渤海等区域上升，未来这一趋势有望延续。

财务：毛利率升至38.4%

在快速扩张的过程中，新城控股保持了良好的利润水平。根据年报公布数据来看，2018年上半年，新城控股实现营业收入为157.6亿元，同比增长39.1%。净利率提升至16.5%，相较于前三年进一步改善。而在营利性指标方面，新城控股今年毛利率上升至38.4%，较2017年上升2.8个百分点。2018年上半年，新城控股新收购的土地平均成本为人民币2,366元/平方米，与去年同期相比降低25.5%，且整体来看，新城控股土储的平均成本也仅为2,805元/平方米，是当期签约售价的22.8%，较低的拿地成本为新城控股未来毛利率的提升创造了较好的发展空间。

在资本运营方面，新城控股的净负债率上升明显，2018年中期其净负债率为100.4%，较2017年上升了37.4个百分点。长短期债务比为2.74，高于去年，现金短债比和2017年相比，略有上升，为1.73，短期无偿债压力。事实上，在去年同期，新城控股的净负债率也出现了上升，达到107.1%，不过凭借结算的调整及回款的增多，在年底的时候，新城控股净负债率已调整为63%。预计今年下半年现金回款增加，企业整体债务状况也会改善，长期仍是稳健的。

商业：吾悦广场累计开业24座

上半年吾悦广场租金及管理费收入同比增长45%。截至到今年上半年，新城吾悦广场累计完成开业广场数目达24座，遍及中国22个城市，实现租金及管理费收入8.5亿元，同比上升45%，整体出租率实现98.3%。根据新城控股中期业绩发布会，今年下半年会有17个吾悦广场项目开业，预计随着开业数目的增多，2018年全年吾悦广场项目的整体租金及管理费收入将进一步上涨。

由于去年下半年新开业项目，较多布局二线，随着这些吾悦广场逐渐成熟，租金及管理费用的明显增加。对比2018年上半年及2017年吾悦广场及租金管理费用发现，二线城市租金占比有所上涨，和2017年相比，上涨8个百分点，这主要是由于去年下半年，青岛、南京、宁波、成都等二线城市的项目开业后，到2018年上半年，租金及物业管理水平和2017年相比大幅增长。如去年12月开业的成都武侯吾悦广场项目租金及管理收入贡献度由2017年的0.08亿元提升至2018年上半年的0.34亿元，租金及管理费用增加明显。

未来继续拓展吾悦广场，加强商业运转。截至到2018年上半年，新城控股对81个国内大、中城市的全面布局，累计开发及在开发项目达到393个。在上半年业绩发布会上，新城控股表示，经历多年深耕吾悦广场现已打造成为集文化、自然及生态特色元素于一身的城市商业综合体项目，同时发展一站到底的商业管理服务，统筹管理综合体的规划、建设、招商、推广运营等工作，实现规模和效益的协同效应。未来将进一步完善“吾悦”品牌的建设，向立足全国的目标迈进。 克而瑞地产研究