上月31日，首创股份(02868.HK)披露公司第三季度报告。报告显示，2018年1月至9月，公司实现营业收入约为113.95亿 元 ， 同 比 增 加20.46%;实现净利润约为12.56亿元;前三季度销售422.5亿元，同比增长27.9%;归属于母公司股东的净利润约为8.73亿元。公司每股收益为0.09元。此外，截至2018年9月末，首创置业的资产总值为1728.54亿元，负债总值为1339.33亿元。其中，流动负债为665.17亿元，非流动负债有674.16亿元。

尽管取得了不错的销售业绩，但是由于受积极扩展土储的影响，首创净负债率持续上升。自2013年以来，首创的净负债率呈现明显的上升趋势，截至2018年6月已经达到154.1%，远远超过60%-80%的安全值。克而瑞地产研究员洪圣奇、盛馨月认为，公司毛利率上涨，负债压力较大，当务之急需加快步伐补充土地储备,同时控制持续上升的负债率,不然这都将影响未来公司的发展。

财务：毛利率上涨，负债压力较大

从首创置业2018年中期报告来看，上半年，首创实现总收入71.17亿元，下降3%,净利润10.68亿元，增长5%。归母净利润7.4亿元,增长14%。虽然营业收入出现小幅下降，但是盈利能力有明显提升。截至2018年6月，集团毛利率为34%，相比2017年底27%明显上升近7个百分点，经过报表修正后的毛利率水平更是达到了43.4%，预计全年毛利率水平维持着25%-30%之间。

与此同时，首创的平均借款利率控制表现不俗。2018年上半年首创的加权平均融资成本5.22%，同比略上升0.15个百分点。在市场融资环境紧张、房企融资成本普遍大幅上升的情况下，首创的借贷利率依然保持稳定。这主要得益于首创充分利用国企优势，拓展多元的融资渠道，通过债券融资，例如境外美元债、国内公司债等，以及保险融资的低成本融资方式获取140亿人民币的资金。

从债务结构来看，长短期债务比2.31，相比2017年底的1.35来看，集团新增的债务长债居多，短债的压力一定程度上得到缓解;2018年6月首创置业的货币资金约217.8亿元，与2017年底相比略上涨3.5%，但现金短债比约0.9，仍旧小于1，现金仍未能完全覆盖短期债务，短债的偿还仍就有一定的压力。

投资：持续进取拿地，粤港澳大湾区是未来重点

在2019年超千亿的目标驱动下，首创持续了进取拿地的策略，聚焦三大核心城市圈，积极扩大投资规模。2018年上半年，首创于北京、天津、广州等核心区域以平均10%左右的低溢价率新投资10个二级开发项目，总建筑面积214万平方米，总投资额达254亿元，同比增长120%，其中北京、天津及广州投资额合计占比达94%以上。

首创置业进取拿地小有成效，但是土地储备量仍不足支撑快速扩张。若按照之前年度业绩会提出的2019年超千亿，2020年达到1400亿的目标来看，集团目前的土地储备存量虽有提升但仍不足。若要实现三年目标，共需要至少2840亿元的销售金额，按照2017年65%的去化率水平计算，也就是近4370亿元的货值。而目前首创置业的可售货值近2764亿元，目前总土地储备1192万平方米，按照2018年上半年销售均价2.6万/平方米计算，货值约3099亿元，至少还有约500万平方米的土地储备缺口，但依靠首创在一级土地开发方面的优势，未来缺口有望进一步缩小。

首创置业城市布局依然以京津冀为主，占总土地储备的62%，但是集团目前正着手深化粤港澳大湾区的布局，继2017年首次进入深圳之后，2018年上半年又新进入广州和佛山，形成深圳、广州、佛山三核驱动的发展模式。值得一提的是，首创首次进入广州，获取的广州增城项目地处核心商圈，周边交通、教育等配套设施完善，发展潜力巨大。

记者 兰文