标普：流动性成开发商最大风险

中国房地产行业的走势成为岁末年初最引人关注的话题。菏泽、广州、杭州、珠海、衡阳已经开始了不同程度的房地产调控放松。

我们认为中国楼市已经见顶。先从2018年下半年来看，开发商未能像往常一样迎来“金九银十”的火爆行情，持续两年多的销售额强劲增长已成过去。房地产属于周期性行业，由盛转衰人们多有预料。但恰逢信贷环境不利，此次退潮无异雪上加霜。标普全球评级预计，经营环境的下行将带来差异化的信用影响。有的开发商将迎来机遇，有的开发商则将面临危险。

同时，开发商已经在有选择地加大促销力度来提高销售去化率。由于合约销售金额的完成进度仍落后于去年同期，签约数量也因为购房者观望心理加重而萎靡不振，因此进一步降价的可能性较大。到2019年，市场竞争必定进一步加剧。

综上所述，我们预计今年销售价格将最多下跌5%，销售面积将减少3%到7%，从而导致整体销售金额萎缩8%到12%。但大多数受评开发商应该会像以前周期一样，取得高于行业平均的销售业绩。严酷环境之下，实力弱的开发商将退出市场，并把放弃的项目转卖给大开发商换取现金，领先开发商将趁势攻城略地。

今年土地成交数量及价格将会继续下降，延续去年年初以来趋势。但我们预计一二线城市的土地价格仍将更为坚挺，因为这些城市供地规模小，需求却大。

在市场上行期，开发商已经大量补充土地储备，同时对业务的地域覆盖范围进行了扩张或调整。在扩张速度放缓的情况下，这些储备应该能够维持更长时间的开发需求，从而降低土地补给需求。

值得注意的是，融资难、融资贵的问题愈加突出，用于支持土地收购的部分融资渠道已经关闭，迫使开发商越来越多地依赖更为便宜的项目收购，而非利用招拍挂作为获取土地资源的渠道。

对于房地产调控政策，整体为了避免大幅度暴涨，我们并不预料会有全国性的放松。我们认为放松方式应该会是有限和逐步进行，而非普遍大规模地松绑。主要放松方向应该多来自限购限价，融资方面会有改善，特别针对解决再融资需求增加，但不会使用融资渠道刺激房地产市场，增加行业杠杆风险。

目前而言，流动性和再融资是开发商面临的最主要风险。无论是非标融资受打压、境内债券仅限再融资用途，还是境外债券收益率的大幅上浮，所有重要融资渠道都已变得狭窄，融资环境的严苛程度已是数年未见。

由此，销售前景黯淡且未主动做好财务规划的弱小开发商可能会出现流动性缺口。开发商面临大量债务到期压力，主要为境内债券，以及在当年执行可回售债券。小型开发商将不得不承受更高的票面利率。甚至对于部分公司而言，由于投资者需求耗尽，新债发行已经完全不为可行。

在融资紧缺的环境下，销售回款仍是最可靠的现金来源。因此多数开发商都将重点放在销售去化上面，为了争取早日回款，或将不惜降低价格。在产品定位、地段选择、推盘节奏和战术方面展现出强大执行能力的企业，可能会有足够实力在降价潮流中吸纳烂尾资产。行业整合在数年前就已经开始，但现在加快了节奏。

标准普尔地产行业资深分析师 叶翱行