三年跨入千亿阵营，营收复合增长率超200%——

中梁控股港股上市 高性价比定价留足投资者获利空间

中梁控股 (股票代码：2772.HK)是我国一家快速发展的大型综合房地产开发商，根植于长三角经济区，布局全国。公司在2016年至2018年的三年间，实现了跨越式发展，销售额从2016年的190亿元，快速提升至2017年的649亿元，2018年更是实现1015亿元的销售额，成功跨入了“千亿房企阵营”。

此前中梁控股为内地房地产企业前20强中，唯一的一家尚未上市的公司。在此背景下，2018年11月，中梁控股向港交所提交了上市申请资料，并于5月补充资料后更新招股书，很快在一个多月内通过了港交所聆讯。根据港股IPO上市安排，中梁控股将在7月16日正式登陆港交所主板上市。

7月15日，中梁控股发布了全球发售结果公告，本次发行定价最终结果为5.55港元/股，高于低端定价的7%。对于该定价，一个接近中梁内部的人士表示，公司的发行定价参考近期港股IPO企业及内房股的一般定价，低端定价表明公司愿意为投资者后续获利留足空间。

三年营收复合增长率超200%

财务稳健存改善空间

中梁控股总部位于上海，目前业务覆盖124个城市。2019年，公司被中国房地产行业协会及上海易居房地产研究院评为“中国房地产开发企业二十强”及“发展潜力十强”。中梁控股提供三大标准化系列，全方位覆盖首置、首改及再改客户。凭借在中国房地产行业十九年的经验，中梁控股以战略的眼光和高效执行力，迅速发展成为全国领先的企业。

此外，截止2019年3月31日，中梁控股已控股353个物业项目，土地储备约3900万方，布局包括长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等五大经济高速发展区域。

中梁控股过去三年采用平衡增长与稳健的财务政策，有效利用现有资金，在收购土地和建设成本的时候严控开支，对于项目的现金流、控制成本都有很严谨的监控。在债务管理方面，公司去年有息负债在千亿房企中处于较低的水平;分红政策方面，公司计划将截至2019年底利润的40%作为股息。

从各项盈收指标上可以看出，中梁控股的营业收入及利润快速增长。在营业收入方面，公司收入绝大部分都来自物业销售，2018年结转收入是人民币302亿元，2016-2018年复合增长率为221%。毛利润方面，公司过去三年基本上维持稳定，2016年、2017年及2018年公司分别录得毛利人民币6.2亿元、28.6亿元及69.1亿元，三年的年复合增长率为235%，毛利率维持平稳，2018年微升至约23%。2018年税后利润达到25.3亿人民币，对应的净利润率为8.4%，得到了持续的改善。

另外，公司2018年交付的面积是270万平方米，过去三年复合增长率284%。资产负债表方面，公司在2018年底总资产达到1680亿元人民币，总权益大概是在68亿人民币。有息负债到去年年底是270亿元，公司去年年底现金结余是230亿元人民币。

随着中梁控股的上市，公司财务结构将持续改善。打通境内外的债券市场以后，加权平均实际利率会大幅压缩，这也是未来公司会带给股东很大回报的基础。

打造特色“阿米巴系统”

助推企业打破发展瓶颈

需要提及的是，中梁控股的快速成长，很大程度上受益于公司的阿米巴生态系统的管理系统，在京瓷的著名阿米巴管理体系的基础上，公司结合了中国国情及国内房地产行业实际情况打造出具有中梁特色的阿米巴生态系统。

公司的阿米巴生态系统以‘1335代码’为基础，该代码指：“1”代表：一个成功方程式，即成功=积极主动的思维方式×努力×能力;第一个“3”代表：突破三大瓶颈，即(i)组织的有限资源无法支持企业快速发展期所导致的规模瓶颈;(ii)官僚主义的组织内部审批程序可能推迟对瞬息万变的市场的反应所导致的温差瓶颈;及(iii)不断增添各种集中监测及控制，增加管理成本及分散高级管理层注意力及资源所导致的信任瓶颈，阿米巴生态系统的灵活性及竞争力，可以解决这三个瓶颈。

第二个“3”代表：构建三大闭环循环系统，即(i)所有阿米巴组织之间的生态竞争系统，这不仅可实现自我实现、自我扩张及快速响应，而且为公司的雇员提供透明的职业发展激励;(ii)重视公平、共享、诚信及务实的经营哲学系统;及(iii)透明创新且可适应灵活且不断扩大的经营核算系统;五代表：打造五大支撑体系，即(i)灵活的组织体系，可以支持快速扩展及演化;(ii)人才体系，招揽人才为公司可持续发展奠定基础;(iii)机制体系，设计的激励计划和评估政策不断激励雇员，使雇员与公司的利益保持一致;(iv)有核算体系，实现效率、公平及透明度;及(v)先进的信息技术能力打造的公开体系，以提供实时数据管理、跟踪及公开共享功能。

自2015年起实施中梁控股阿米巴生态系统后，各项运营指标均录得惊人增长。公司于2016年全年成功获取了63幅新地块，但2018年已成功获取221幅新地块。业务覆盖城市从2016年仅17城市急速上升到2018年的22个省市的117座城市。

四大核心优势“傍身”

上市后发展前景可期

发展历程上，中梁控股创始人早在1993年便进入房地产市场，2014年之前，公司业务集中在苏州、上海、温州、杭州一带，期间还少量开发了山东地区;2014年，公司内部进行了一次改革开放的大动员，将机制、区域、人才、资金“四个打开”以后，2016年公司总部搬至上海;2015年至2016年，公司以长三角为主，业务集中在江浙，包括安徽、江苏、福建等地区;2017年至2018年，公司业务逐步往中西部发展，并实施了全国化布局。另外，2018年7月开始，公司业务重心逐步向二线城市转移，且二线城市业务占比逐步提升。

在中梁控股的经营管理上，公司拥有四大核心优势“傍身”。

第一，业务覆盖，目前公司业务覆盖23个省124个市，在长三角、环渤海、中西部、珠三角、海峡西岸的一二线、三四线城市皆有覆盖。公司有将近800人的投资团队，过去公司的快速发展验证了公司的投资能力。

第二，公司有香、御、国三个标准化系列的产品。其中，香系是新古典的，御系是新古典和别墅的，国系是偏新现代的。通过阿米巴管控逻辑及公司经验丰富的投资团队将标准化的产品在全国进行复制，可有效保证收益率及风险。

第三，公司的合同销售额、总资产近三年增长迅速，公司2018年进入行业二十强，排名也在持续提升。公司进入的经济区，开发的区域原来从长三角也逐步的向五大经济区、向全国大部分的经济比较好的地方进行覆盖。中梁的标准化产品应该是从拿地开始，到产品定位、开发运营、营销，再到后期的交付，公司制定了一系列的标准化产品。这样有利于中梁进行全国复制。

第四，组织构架方面，公司是三层半管控，这跟中梁项目多、项目分布广有一定的关联。公司的董事会和总裁的经营团队是有所分工的而且非常清晰，董事会只分管财务、人事、战略监察。业务模板从拿地开始到所有的业务包括资金、融资都是在经营团队里面，这是中梁的特色。中梁的经营团队较为年轻化，副总裁多为80后，一定程度上完成了迭代，而公司区域的总裁年龄会偏大一些，这就是中梁的管控逻辑：纵向看，通过80后的强业务来加强业务条线;横向看，则通过公司的组织来加强管理。另外，公司三层半的分工也非常清晰，“头”表示制定标准，“尾”表示考核，其次还有战略。公司区级层面掌管人事、风控、投融，区域公司主要以营销为主，事业部以工程开发为主，因此，公司每个层级根据我们的开发流程也是非常清晰的。

踏准周期拿好地

有望受益行业整合红利

中梁控股的投资原则是稳健、风险可控、高收益，挑地的标准包括战略、市场还有财务。值得注意的是，公司特别关注城市的宏观层面，包括人口、城市化比率和经济，其中不乏基数大、城市化率提升快、人口流入多的城市。另外，公司关注当地房地产市场的容量，关注当地城市的市场健康程度，确保公司的项目都可以做到高去化和高周转。在财务回报方面，公司所有项目都强调有好的利润率和现金流，公司特别关注现金流的安全度和现金流的转正时间。通过以上几点，确保公司项目都可以达到比较良好的投资回报率。 

公司坚持“科学+概率”来作为买地的手段，主要通过4个对冲+拿地手段多元化，有效规避风险。公司从二、三、四线城市不断按照政策和经济的轮动来挑选城市能级，过去3-5年期间，中梁是把握城市轮动机遇最好的房企之一。另外，中梁拥有五大区域挑选，有较强的分散性。除了单纯的住宅，中梁最近也采用综合商业和产业的模式，来获取住宅类的土地，丰富公司购地手段。

中梁控股重视周期，定期复盘城市的布局，以确保迅速对应市场和政策变化。公司及时抓住三、四线城市去库存和棚改的红利，把三、四线城市的比重增加。2018年下半年开始，市场的结构出现变化，公司及时把二线和强三线的比重增加，使公司整个城市布局变得更好。

强大的土地收购能力让中梁控股得以快速增加土地储备，并遍布中国五大战略性经济区。中梁控股的土储有55%是位于经济发达的长三角，也有23%位于发长机遇广阔的中西部。公司战略性地在经济增长潜力巨大的核心区域 (海峡西岸经济区、珠三角经济区和环渤海经济圈)增加公司的土地储备。

本次通过港交所主板上市后，中梁控股将积极开拓境外及境内的低成本发债渠道，降低信托及资管类贷款，改善债务结构及降低融资成本。

“公司上市以后将更坚持稳健经营，规模扩张还是要看市场机会，我们坚持顺势而为。公司今年的销售增长率预期会在前三十强开发商的前列。”针对2019年的销售预期，中梁控股表示十分有信心。

另外，安信国际分析师黄焯伟认为，“考虑到中梁控股处于高增长期，其高效而灵活的管理方法使公司在项目发展上取得优势，在马太效应下，公司可受益行业整合红利。”