2018年，雅居乐(03383.hk)累计预售金额由前一年的897.1亿元增长约14.45%至1026.7亿元，成功跨入千亿规模房企阵营。在预售额增长的同时，雅居乐集团的利润也在不断增长。2018年，雅居乐集团实现归母净利润约71.25亿元，同比增长18.3%。

但翻看雅居乐的业绩数据，不难发现，这家业绩快速增长的房企，同时面临着日益增长的财务挑战。

拿地节奏加快，现金流入主要依赖融资活动

(图片来自雪球)

2018年，雅居乐集团来自投资活动产生的现金净额为-177.08亿元，同比减少154.43%。据年报，雅居乐集团投资活动产生的现金大量流出主要因为集团当年购买理财产品、购置物业厂房及设备，以及于联营公司及合营企业的投资、支付予关连方的现金垫款等。

此外，雅居乐集团的经营活动产生的现金流量净额自2015年起连续三年同比减少。2018年，雅居乐经营活动产生的现金净额仅约为26.28亿元，同比减少约11%。

事实上，在投资活动现金大量流出和经营活动现金净额较少流入的情况下，雅居乐集团2018年的现金流入主要依赖于企业融资活动产生的现金净额。据年报，雅居乐2018年融资活动产生的现金流量净额约317.36亿元，同比去年增长194.99%。该金额主要来源于雅居乐集团2018年借款所得款项净额及发行永久资本证券所得款项等。

一般而言，企业的经营活动产生的现金流量净额往往应该与企业赚取的净利润相匹配，但对于房地产企业来说，购买土地是其经营活动产生的现金流出中的重要一环，这也是很多企业经营活动产生的现金净额较少的原因。

雅居乐集团为配合企业未来“3年规划”，应各区域的市场状况扩充土地储备。于2018年12月31日，雅居乐集团拥有预计总建筑面积达3623万平方米的土地储备。而仅2018一年内，雅居乐集团就透过各种方式新增土地的预计总建筑面积达1111万平方米，其中雅居乐集团应占预计总建筑面积为909万平方米，应付土地金额为人民币294亿元。

成本增长，财务费用净额激增205.4%

(图片来自房企年报)

2018年，随着销售金额的增长，雅居乐集团的成本费用有所增加，其中销售成本同比增长了1.78%;销售及营销成本增长2.62%、行政开支同比增长了42.24%。

值得关注的是，2018年，雅居乐的财务费用净额为人民币27.44亿元，较2017年人民币8.99亿元增加205.4%。该增幅主要由于年内利息开支大幅增长52.6%至50.56亿元，以及外币借款汇兑损益及衍生金融工具公允值变动。其中，利息开支中银行借款、银团贷款及其他借款同比增加约85.3%至35.7亿元;境内公司债券及资产支持证券同比增加约40.6%至5.79亿元。

(图片来自房企业绩报告)

而伴随着集团2018年融资的增加，雅居乐于未来需要支付的财务费用或将高居不下。

净负债率上升，权益结构有待改善

(图片来自房企业绩报告)

年报显示，雅居乐集团2018年资产总额为2304.46亿元，较去年增长41.1%;公司的负债总额为1754.65亿元，较去年增长47.2%。其中，流动负债1203.78亿元，较去年增长44.2%;非流动负债为550.87亿元，较去年增长54.3%。

截至2018年末，公司的资产负债率由2017年的72.96%增长至2018年的76.14%，集团净负债比率为79.1%，相较于2017末的71.4%增长7.7%。其中，净负债比率按照净借贷(总借贷扣除现金及现金等值项目及有限制现金)除以总权益计算。

此外，值得关注的是，雅居乐于2018年发行5亿美元6.875%优先永续资本证券，以及1亿美元8.55%优先永续资本证券，而该永久资本证券并未计入负债中，而是计入总权益中。如果加上永续资本证券，集团的净负债率实际达82.4%。

(图片来自房企业绩报告)

现金存量方面，截至2018年12月31日，雅居乐集团的现金及银行存款总额为450.62亿元，较2017年同比增加49.61%。其中，现金及现金等值项目为人民币 357.76 亿元;有限制现金为人民币 92.86 亿元。

另外，雅居乐集团总借贷为885.29亿元，一年内到期需还的短期借贷约353.33亿元，公司的账面现金勉强覆盖短期债务。

(图片来自房企业绩报告)